Corretor de imóveis não é responsável por danos causados pela construtora

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu uma regra importante para o setor imobiliário (Tema 1.173). Ficou decidido que o corretor de imóveis (seja ele profissional autônomo ou empresa) não é responsável por prejuízos causados ao consumidor quando a construtora ou incorporadora descumpre o contrato de compra e venda.

Quando o corretor pode ser responsabilizado?

A justiça esclareceu que o corretor só terá o dever de indenizar o cliente em situações específicas:

• Se ele participar diretamente das atividades de construção ou incorporação;

• Se fizer parte do mesmo grupo econômico da construtora;

• Se houver mistura de patrimônio ou desvio de bens da construtora para o corretor.

Esta decisão foi tomada por unanimidade e serve como guia obrigatório para todos os juízes e tribunais do Brasil, conforme determina o Código de Processo Civil.

O papel do corretor termina na venda

O Ministro Raul Araújo, relator do caso, explicou que o corretor atua apenas como um intermediário entre quem compra e quem constrói. O trabalho dele é aproximar as partes e concretizar o negócio, recebendo uma comissão por isso.

Uma vez paga a comissão, a obrigação do corretor termina. Ele não tem vínculo com a execução da obra ou com o prazo de entrega das chaves. Portanto, se a construtora falhar, o corretor não pode ser obrigado a devolver valores que seriam de responsabilidade da empresa que constrói.

"Se a corretora não faz parte da cadeia de fornecimento do imóvel nem do grupo econômico da incorporadora, não há motivo para condená-la pelo descumprimento do contrato por parte da construtora", afirmou o ministro.

Exceções: quando o corretor atua como incorporador

O ministro ressaltou que a lei permite ao corretor assumir outros papéis. Se ele liderar o empreendimento, comercializar as unidades antes da construção ou registrar os documentos de incorporação, ele deixa de ser apenas um intermediário.

Nesses casos, a responsabilidade surge porque ele passou a atuar como o próprio incorporador ou construtor. Nessa condição, ele poderá, sim, ser processado por:

1. Atrasos na entrega do imóvel;

2. Defeitos na construção;

3. Outras obrigações previstas no Código de Defesa do Consumidor.